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★☆★週刊都市開発経済通信★☆★
-------（2007年10月1日号）------
Contents
◎横浜市、市営バス港北ＮＴ営業所跡地の有効活用で製造業を主体に公募
◎虎ノ門パストラル、森トラストグループが約２３０９億円で落札
◎武蔵野操車場跡地(埼玉県三郷市)開発、全１２街区の開発計画
◎東急電鉄、文化会館跡地（東京都渋谷区）で開発計画
◎東京都大田区、大森駅東口の区有地で開発計画、民間事業者を近く募集
◎京急椛谷駅前再開発（東京都大田区）、都市計画案まとまる
◎秋田市、秋田駅前北第１地区再開発の事業者選定を開始
◎連載3／曲がり角にきた「不動産金融」、優良案件で激化する取得競争
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◎横浜市、市営バス港北ＮＴ営業所跡地の有効活用で製造業を主体に公募
横浜市は、市営バス港北ニュータウン営業所跡地約１．３ヘクタールの土地・
建物の有効活用事業で、製造業を主体にした民間事業者の公募を行う方針を固め
た。１１月をめどに公募手続きに着手したい考えだ。当初は、社会福祉系事業者
や商業系事業者の募集を視野に入れて検討していたが、同営業所跡地は特定工業
集積地域の指定エリア内にあることから、製造業を主体にした工業用途での民間
事業者を募集することにした。具体的には、工場・製作所といった生産機能やＲ
＆Ｄを含む研究・開発機能など製造業系の誘致を目指す。
同市は、１１月をめどに手続きを開始する公募の要項の詳細は今後詰めるが、
主な要件としては▽普通借地方式での土地貸し付け▽特定工業集積地域の指定エ
リア内に適した利用−の２点を盛り込む見通し。９月２６日に開催した横浜市財
産評価審議会に対し、普通借地方式での権利金や賃料の設定などについて鑑定評
価を諮問していた。
今後詰める公募要件の中で検討の余地が残っているのは、普通貸付方式での貸
し付け期間の設定方法。同方式では、当初の借地期間を３０年間、第２回目の契
約更新に伴う借地期間２０年間、第３回目の契約更新に伴う借地期間１０年間の
計６０年間の借地が法制度上可能になり、借主となる民間事業者の権利が強くな
ることから、市関係者は「借主の権利を制限する条項を公募用件に盛り込む方向
になるのではないか」と見通しを示している。
ただ横浜市は、「交通局内部で普通借地方式での貸し付けでは、貸主に不利に
なる可能性が大きく、公有財産の貸し付けになじむかどうか分からない部分があ
る」(市関係者)との意見も出ている。普通借地法式を適用しながらも、貸し付け
期間をあらかじめ５０年程度に設定し、工業系民間事業者の公募を行うものとみ
られる。
旧市営バス港北ニュータウン営業所は、横浜市都筑区大丸２３の２１で、０７
年３月末に港北営業所との統合で廃止。敷地面積は約１万３０００平方メートル
で、１９９１年に建設した施設の規模はＳＲＣ造２階建て延べ約２２００平方メ
ートル。地下部分には雨水調整池を併設している。
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◎虎ノ門パストラル、森トラストグループが約２３０９億円で落札
農林漁業団体職員共済組合は、東京都港区に所有する東京農林年金会館（虎ノ
門パストラル）の土地・建物を売却する入札を行い、森トラストを主幹事とする
企業グループが２３０８億９９０８万円で落札した。同グループは土地・建物と
合わせて取得する運営会社「パストラル」の発行済み株式数の約９４％について
は２億円の価格を提示した。売買条件などについて今後協議し、本年１２月に本
契約を締結する見通し。同グループは、パストラルの運営が終了する２年後以降
に、再開発に着手したい考えだ。
落札した森トラストグループの構成員は、主幹事の森トラストのほかにダヴィ
ンチ・アドバイザーズ。
虎ノ門パストラルの所在地は、東京都港区虎ノ門４の２４の６で、敷地面積は
約１万６０５０平方メートル。用途地域は商業地域で、容積率は５００％、建ぺ
い率は８０％の指定をそれぞれ受けている。
農林漁業団体職員共済組合は売却先の選定に際し、活用提案のプロポーザル方
式と、価格入札方式の２段階選抜方式を適用した。活用提案書でのプロポーザル
方式で、価格入札を行う企業（グループ）を絞り込み、通過した企業が入札に参
加した。森トラストグループは、最も高い金額を提示、優先交渉権を獲得した。
虎ノ門パストラルの隣接地に不動産を所有している森トラストは、再開発を前
提にした活用提案を行っていた。同社を主幹事とする企業グループは、ホテルオ
ークラや気象庁が移転する小学校跡地などの周辺エリアの立地性に着目した再開
発を行うとみられる。
入札前から応札事業者の一部は、「隣接地に不動産を所有している森トラスト
が最有力。他者が落札しても、同社との協議や事業の協力は不可欠になる」との
見通しを示していた。
虎ノ門パストラルは、１９６８（昭和４３）年に本館、８４年に新館がそれぞ
れ完成した施設。施設の規模は、地下３階地上１３階建て延べ約３万８０４５平
方メートルでホテルのほか、宴会場やレストラン、オフィスなどが入っている。
農林漁業団体職員共済組合も本館に入っている。
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◎武蔵野操車場跡地(埼玉県三郷市)開発、全１２街区の開発計画
三井不動産が主幹事となり、旧国鉄武蔵野操車場跡地（三郷市側）の再開発を
行う「新三郷プロジェクト事業推進コンソーシアム」（仮称）は、埼玉県三郷市
ほかの同跡地全１２街区の開発計画を明らかにした。イケア・プロパティ・エス
エル（本社千葉県船橋市）は、イケア新三郷店（仮称）を建設するほか、プロロ
ジス（本社東京都港区）が物流施設をそれぞれ建設する。いずれも１１月に着工
する方針だ。また大和ハウス工業は物流施設を１２月に着工する。３社とも関係
機関と建築確認の事前協議中で、１０月の申請を予定。主幹事の三井不動産は０
８年２月をめどに大型複合商業施設ららぽーとの建設に着手する計画だ。
イケア新三郷店の規模は店舗棟が２階建て、駐車場棟が４階建てで、Ｓ造総延
べ約８万８０００平方メートル。家具・生活雑貨の物販施設と、スウェーデン料
理などの飲食施設を運営する。三井不動産が所有する６街区約５万７１００平方
メートルを活用する。０８年９月の完成、同１１月のオープンを予定。
プロロジスは、ＲＣ・Ｓ造４階建て延べ約６万１２００平方メートルの物流施
設を建設する。建設地は、ららぽーとの計画地に隣接してプロロジス東京２が所
有する２街区約３万０６００平方メートル。０８年９月の完成を目指す。
大和ハウス工業が建設する物流施設の規模は、ＳＲＣ・Ｓ造６階建て延べ約５
万４３００平方メートル。跡地の最北側で新三郷デベロップメント・ワン特定目
的会社が所有する１街区約２万７９００平方メートル。０８年１１月の完成を予
定。
ららぽーとは、ＪＲ武蔵野線新三郷駅に近い部分を半屋外のオープンモールと
し、スーパーマーケットや飲食店などを配置する。ネマコンプレックスが入る店
舗棟が４階建て、駐車場棟と別棟大型店舗が２階建てで、Ｓ造総延べ約１７万５
０００平方メートル。建設地は、同駅西口の北側、３街区延べ約１１万５５００
平方メートル。０９年５月の完成、６月のオープンを予定している。
三井不動産は同駅西口の４・５街区に延べ約１万４０００平方メートルと、延
べ約２万４０００平方メートルの事務所・店舗などの複合ビルを建設。新三郷デ
ベロップメント・セブン特定目的会社が所有する７街区には延べ約４万８０００
平方メートルの事務所・物流・商業などの施設建設を検討中だ。８街区から１２
街区は、三井不動産レジデンシャルが総区画２６９戸の一戸建て住宅開発を予
定。
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◎東急電鉄、文化会館跡地（東京都渋谷区）で開発計画
東京急行電鉄は、東急文化会館跡地（東京都渋谷区）を中心とした約０．９ヘ
クタールの開発に関し、開発計画の概要と東京都に提案する都市再生特別地区の
都市計画素案をまとめた。住民説明会で明らかにした。計画では、地下４階地上
３３階建て延べ１４万３０００平方メートル、最高高さ１８８メートルの超高層
ビルを建設し、オフィスや店舗、ホールのほか、国内最大規模のミュージカル専
用劇場（約２０００席）を配置する。０９年４月の着工を予定している。地下鉄
副都心線と東急東横線の相互直通運転を行う１２年度を視野に入れ、同年春まで
の完成を目指す。
計画地は東京都渋谷区２の２１ほかで、敷地面積は約９６４０平方メートル。
東急文化会館跡地約０．６ヘクタールに、跡地の東側で共同建て替えを検討して
いた東京メトロ、東宝不動産、奥野ビルの３棟（三社街区）が加わった。地権者
は８者。敷地整序型土地区画整理事業で換地と区道の付け替え・拡幅を実施す
る。ビルの２・３階部分を貫通する銀座線上部デッキはビル完成後の１２年春以
降に着工し、１７年春の完成を目指す。
ビルは敷地西側（明治通り側）を超高層化する。東側の三社街区の部分は高さ
３５メートル、７５メートルに抑える。地下３〜地上７階部分に店舗、８〜１４
階部分にミュージカル専用劇場や、展示会や講演などに使うエキシビションホー
ル、社会人らが学ぶアカデミーなどを配置する。大地震などの災害時には劇場と
ホールを帰宅困難者の一時避難場所として開放する。１５階以上をオフィスフロ
アとして活用する。地下部分には約４００台収容可能な駐車場も設ける。設計は
日建設計・東急設計コンサルタントＪＶが担当。
計画では、利用者の歩行空間の確保を重視。地下３階部分で接続する副都心
線・東横線の改札から地上４階までの移動がスムーズになるようエスカレーター
と各階に屋内広場を設ける。
また文化拠点の創出や災害時の帰宅困難者の受け入れなどの公共貢献の代わり
に、容積率の規制緩和措置を受け、最高限度を１３７０％とする。都市計画素案
の区域は区道を含め約１．１ヘクタール。１０月上旬に都市計画素案を東京都に
提出、都は１１月下旬に都市計画案を公表する見通しだ。０８年３月上旬の都市
計画決定告示を目指す。
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◎東京都大田区、大森駅東口の区有地で開発計画、民間事業者を近く募集
東京都大田区は、大森駅東口商店街のほぼ中心に位置する区有地（大田区大森
北１）敷地面積約２５５９平方メートルの開発計画（大森北１丁目開発計画）に
関し、土地を定期借地権方式で貸し付け、開発を行う民間事業者の公募手続きに
近く着手する。２段階選抜方式の公募型プロポーザル方式を適用する。０８年１
月をめどに優先交渉権者を決定する方針だ。
区有地は、東京都大田区大森北１の１０で、用途地域は商業地域。建ぺい率は
１００％、容積率は５００％の指定をそれぞれ受けている。５０年の定期借地権
を設定して民間事業者に貸し付け、民間ノウハウを活用した開発を実施する。
大田区の計画では、地下２階地上８階建て延べ１万２０００平方メートル程度
のビルの建設を想定していた。区の図書館や出張所、集会室として計約２０００
平方メートルを配置するほか、駐輪場などの公共施設を配置した上で、残りを民
間事業者の商業施設とする。
大田区は審査に際し、外部の有識者と区の担当者で構成する選定委員会を設置
し、第１次審査として応募事業者の資格審査を行った上で、第２次審査で提案内
容を審議して優先交渉権者を決める方針だ。
提案審査では、事業計画の内容や工期、建設費のほか、地域への貢献、安全・
環境面への配慮などが評価対象になる見通し。借地料は、大田区と事業者の協議
で決定する。民間事業者は大田区と基本協定を締結した後、関連施設の設計に着
手する段取りとなる。
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◎京急椛谷駅前再開発（東京都大田区）、都市計画案まとまる
京浜急行空港線糀谷駅前(東京都大田区)で計画中の「糀谷駅前地区第一種市街
地再開発事業」の都市計画案がまとまった。案では、京急空港線の連続立体化事
業と足並みをそろえ、組合施行方式の再開発事業により計２棟延べ約４万７８０
０平方メートルの再開発ビルを建設するほか、駅前交通広場や道路などを整備す
る。容積率の最高限度を５５０〜６００％に緩和する高度利用地区の都市計画案
なども作成した。
再開発事業と高度利用地区などについては大田区が都市計画決定し、環状８号
線の一部となる駅前交通広場については東京都が環状８号線の都市計画変更を行
う。０７年度末の都市計画決定を目指す。
事業協力者には首都圏不燃建築公社と戸田建設が参画し、コンサルタント業務
は山下設計が担当している。事業の施行エリアは、東京都大田区西糀谷４の
２８、２９などの約１．３ヘクタール。北東側に高架化する糀谷駅、南西側に環
状８号線が位置する。
再開発事業の都市計画案では、西側から都市計画道路補助３９号線の計画路線
（幅員２０メートル）延長約２０メートル、第１街区約４３２０平方メートル、
駅前交通広場約２０００平方メートル、第２街区約１０００平方メートルとな
り、容積率の最高限度は補助３９号線、第１街区、交通広場の部分の約１．１ヘ
クタールは５５０％、第２街区約０．２ヘクタールは６００％の指定をそれぞれ
受けている。再開発事業の権利者数は約７０。
第１街区にはＲＣ造地下２階地上１８階建て延べ約３万７９００平方メートル
を建設。１階部分に店舗や駐輪場、２階部分に店舗や事務所、高齢者支援施設、
医療モールをそれぞれ配置する。３階部分から上層階は住宅フロアとして活用す
る。地下部分には約８００台を収容する公共駐輪場を設ける。
一方、第２街区に建設するビルはＲＣ造地下２階地上１８階建て延べ約９９０
０平方メートル。１・２階部分に店舗、３階部分から上層階に住宅を配置する。
両街区計約２７０戸を供給する計画だ。
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◎秋田市、秋田駅前北第１地区再開発の事業者選定を開始
秋田市は、秋田駅前北第１地区やく０．２７ヘクタールを対象に実施中の再開
発事業に関し、地権者から土地を一括で借り上げて再開発を行う事業者の公募手
続きを開始した。応募提案資料は０８年１月１６日から１月１８日まで受け付け
る。最優秀案の決定は０８年３月を予定。募集要項は１０月１１日まで、秋田駅
前北第一地区第一種市街地再開発事業事業パートナー募集事務局（東京都文京区
音羽２の２の２アベニュー音羽３階、都市みらい推進機構開発調査部内）、また
は秋田市役所まちづくり整備室および秋田市東京事務所で配布する。
応募要件は、同再開発事業と同種・同規模以上の施設の建設あるいは運営実績
を持つ企業または企業グループ。秋田駅周辺地区の低未利用地開発検討調査業務
を受託した企業およびその業務上の協力会社（都市みらい推進機構、日建設計）
との間で資本関係、人的関係がある企業は応募できないことにした。
応募提案資料の審査は、資格審査を中心にした１次審査と、訂正や価格などを
中心にした２次審査の２段階選抜方式を適用する。１次審査で応募資格の確認、
事業条件を満たしているかどうを審査し、不備があれば失格とする。
また２次審査では、定性審査および価格審査を行う。定性審査の配点は最高６
０点、価格審査の配点は４０点とする。
具体的には、▽事業実施（企画、設計、建設工事、管理・運営）からみた業務
遂行能力▽支出想定および資金調達計画の現実性、適切性▽施設計画全体の魅力
（コンセプト、空間構成、機能配置、動線計画）−などをそれぞれに掲げる配点
で点数化する。
一方、価格審査は、応募企業（グループ）が提案した年間地代や収益代替案な
どを点数化して得点を算出する。定性審査と価格審査の得点を合計した「総合評
価点」の高い順に最優秀案と次点案を選定する方針だ。再開発事業の施行地区は
秋田市中通２丁目地内の約０．２７ヘクタール。
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◎連載３／曲がり角にきた「不動産金融」、優良案件で激化する取得競争
東京農林年金会館（虎ノ門パストラル）の売却に関連した入札は、隣接地を保
有する森トラストを主幹事とする企業グループが約２３０９億円で落札した。不
動産筋や金融筋の間では、入札前から「落札価格は２０００億円前後を付けるの
ではないか」との憶測が飛び交っていた。
不動産ファンド会社役員は「２０００億円をはるかに超える落札金額、予想の
１５％増しに戸惑いを隠せない」と「半ば青天井状態」の値付けに渋面を浮かべ
た。同役員が所属するグループは、応札前の段階で１８００億円程度と値踏みを
していたという。
しかし、応札直前の価格検討の中で、「落札金額は２０００億円以上、需要者
によっては確実に押さえるのであれば、２５００億円を超えるオーダーになる可
能性が非常に高い」との見通しが大勢を占めた。
その背景には、米サブプライムローン問題が日本の金融システムにどの程度波
及するのかを含めて、悪影響の度合いを読み切れない「もどかしさがないといえ
ば嘘になる」と分析する。ただ「不動産投資ファンドは、金融市場を通じて資金
を調達している実態が変わらない中で、無理をしてまでも（応札金額を釣り上げ
てでも）取得するようなことは避けるべきだ」と警鐘を鳴らした。
また虎ノ門パストラルは、東京・霞ヶ関の官庁街とは目と鼻の先の距離の東京
都心の一等地に立地する。森トラストが所有する隣接地との関連で、「森トラス
ト以外の事業者が落札した場合、仮に再開発を行うのであれば同社の協力は欠か
せない。どちらにしても、森トラストは虎ノ門パストラルの再開発に関わること
になり、投資利益、運用利益を１００％享受できない」（不動産ファンド会社役
員）との見方が大勢を占めている。
半面、地方の不動産は、地元金融機関に不動産金融ノウハウが乏しく、「東京
（の金融市場）に持っていかれている状態。かえって我々の方がノウハウを蓄積
している」（地方の私募ファンド役員）。「サブプライム問題を過剰に意識しな
くてもいいのは、都心部の優良案件だけではないか」−裏を返せば、都心部以外
では、不動産価格の値崩れが一気に進むとの慎重な見方が出ているのも事実だ。
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週刊都市開発経済通信
☆発行元：有限会社都市開発推進協会
☆発行編集責任者：鳥海 光夫
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